Comprensione dei costi operativi reali degli edifici

Il costo di proprietà di un edificio va oltre il budget di costruzione. Considera che gli edifici hanno una durata di molti decenni e ci sono costi di manutenzione e servizi di pubblica utilità da coprire. Nel caso di edifici commerciali e industriali, anche i salari e i servizi professionali rappresentano una spesa maggiore nel tempo. James Lang LaSalle (JLL) è una delle principali società immobiliari a livello globale e ha condotto uno studio su come i costi degli edifici commerciali sono ripartiti tra affitto, servizi pubblici e buste paga. Hanno scoperto che la distribuzione dei costi medi è la seguente: Questa è stata chiamata la regola 3-30-300 e fornisce informazioni utili quando le aziende vogliono ottimizzare i costi di funzionamento dell'edificio. Tieni presente che questa è una regola empirica e ci si possono aspettare variazioni di costo da un edificio all'altro. Tuttavia, le aziende tendono a concentrarsi sulla riduzione del costo del servizio di pubblica utilità e dell'affitto, ma la produttività dei dipendenti ha meno priorità. L'ingegneria MEP può aiutarti a ottimizzare il consumo di energia e acqua, risparmiando sui costi delle utenze. Tuttavia, il design MEP può essere utilizzato anche per migliorare l'ambiente interno. Alcuni aggiornamenti di edifici possono ottenere entrambi i vantaggi contemporaneamente; ad esempio, i controlli di ventilazione intelligenti migliorano la qualità dell'aria interna risparmiando sull'HVAC. Per visualizzare come i costi degli edifici si confrontano tra loro, si consideri un 100.000 sq.ft. edificio che soddisfa la regola 3-30-300. I costi annuali stimati per questa proprietà sarebbero i seguenti: Come accennato in precedenza, gli sforzi di ottimizzazione dei costi si concentrano normalmente su affitto e servizi di pubblica utilità. Tuttavia, i vantaggi della creazione di un ambiente più produttivo sono trascurati. In questo esempio, la riduzione dell'utilizzo dei servizi di utilità del 10% consente di risparmiare $ 30.000 all'anno. Tuttavia, un miglioramento dell'1% della produttività dei dipendenti equivale a $ 300.000 all'anno. La produttività può essere migliorata creando un ambiente interno migliore per gli occupanti. L'ingegneria del parlamentare europeo può contribuire a questo, migliorando i seguenti aspetti delle prestazioni dell'edificio: Ridurre il consumo di energia e acqua può aiutare un edificio a guadagnare punti per ottenere una certificazione LEED. Tuttavia, il miglioramento dell'ambiente interno può aiutare a ottenere punti per la certificazione LEED e WELL. Ottenere entrambe le certificazioni nello stesso edificio è un progetto impegnativo, ma possibile. Considerando la regola 3-30-300, la creazione di aggiornamenti che consentono di risparmiare sui servizi pubblici migliorando l'ambiente interno è particolarmente preziosa. Quando si tiene conto degli incrementi di produttività, l'utile sul capitale investito dai miglioramenti degli edifici è molto più elevato, mentre il periodo di ammortamento è ridotto. I proprietari di edifici possono anche rifiutare misure di risparmio energetico mal progettate sulla base di un impatto negativo sulla produttività. L'aumento della produttività può aiutare a giustificare una certificazione WELL dal punto di vista finanziario, proprio come il risparmio di energia e acqua nel caso delle certificazioni LEED. Certamente, c'è un beneficio ambientale e sociale, che aiuta le aziende a marchiarsi come cittadini aziendali. Le imprese sostenibili con edifici ecologici certificati tenderanno ad attrarre clienti che condividono i loro valori. Essendo consapevoli della regola empirica 3-30-300, i gestori delle strutture possono evitare decisioni sbagliate che all'inizio possono sembrare promettenti. Ad esempio, alcuni layout di ufficio concentrano gli spazi di lavoro in aree più piccole, il che si traduce in meno piedi quadrati per occupante. Sebbene ciò possa risparmiare sull'affitto, un ambiente di lavoro disordinato può causare stress tra i collaboratori, riducendo la loro produttività. Una logica simile si applica quando vengono suggerite misure di risparmio energetico senza analizzarne l'effetto sulla qualità ambientale interna. Ad esempio, una riduzione arbitraria della velocità di ventilazione fa risparmiare energia alla ventola, riducendo i costi di riscaldamento in inverno e di raffreddamento in estate. Tuttavia, un flusso d'aria esterno ridotto porta ad un maggiore accumulo di inquinanti atmosferici, il che è dannoso per la salute e la produttività. Qualsiasi misura che consenta di risparmiare a spese della produttività avrà probabilmente un impatto finanziario negativo. Il vantaggio finanziario di un aumento della produttività del 10% è circa 10 volte maggiore rispetto al risparmio del 10% sull'affitto e circa 100 volte maggiore rispetto al risparmio del 10% sui servizi di pubblica utilità.